EP 2. 최악의 경우에도 잃지 않는 계산이 나와서, 세 번을 다시 해봤습니다
지난 편 끝에서 이상한 말을 하나 했습니다.
최악의 경우에도 돈을 잃지 않는 계산이 나왔다고요.
지금부터 계산을 숫자 그대로 보여드리겠습니다. 마지막에는 대부분이 지나치는 전제 조건 하나까지요.
기준점부터 잡겠습니다. 세계에서 가장 많이 알려진 투자 대상 중 하나인 S&P 500.
최근 30년 연평균 수익률이 약 10%입니다. 웬만한 투자가 이걸 이기지 못합니다.
에어비앤비는 어떨까요? 투자금 3,000만 원으로 연간 영업이익 3,000만 원을 내는 숙소를 2년 운영한다고 가정해보겠습니다.
가장 좋은 경우. 2년 영업이익 6,000만 원에, 양도·양수로 권리금 3,000만 원까지 회수합니다. 순이익 6,000만 원.
2년 누적 수익률 200%.
일반적인 경우. 권리금을 못 받아도 2년 영업이익은 6,000만 원입니다. 순이익 3,000만 원, 누적 100%.
단순 연평균 50%. S&P 500의 약 5배입니다.
최악의 경우. 민원 신고를 당하거나 집주인이 건물을 팔 수도 있습니다.
예상 못 한 문제로 1년 만에 접어야 할 수도 있고요.
그래서 저는 처음부터 여기까지 계산합니다.
1년 영업이익이 3,000만 원이면, 투자금 3,000만 원은 회수됩니다. 지난 편에서 말한 "최악에도 잃지 않는다"가 이 줄입니다.
그리고 저는 아직까지, 이 최악의 경우를 실제로 본 적이 없습니다.
숫자를 다시 보세요.
가장 잘되면 2년에 200%. 평범하게 가도 연 50%. 최악이어도 원금이 돌아옵니다.
잃을 걸 걱정하는 게임이 아니라, 언제 시작하느냐의 게임이라는 뜻입니다.
탁상 계산이 아니냐고요? 예약 하나를 보여드리겠습니다.
소소하게 시작했던 투룸 1호점의 122박 장기 예약. 예약 한 건이 천만 원 단위로 움직입니다.
물론 S&P 500은 손이 거의 안 드는 금융 투자이고, 에어비앤비는 직접 운영하는 사업이니 완전히 같은 비교는 아닙니다.
그걸 감안해도 이 차이는 설명이 필요합니다.
여기서 눈치 빠른 분들은 바로 이렇게 반문합니다.
"그렇게 좋으면 왜 다들 안 하는데요?"
좋은 질문입니다. 그리고 이게 이 시장의 핵심입니다.
에어비앤비 매물은 원래 구하기 어렵습니다.
쉬웠다면 누구나 시작했을 거고, 누구나 시작했다면 이 수익률은 진작에 무너졌을 겁니다.
높은 수익률에는 반드시 높은 진입장벽이 따라옵니다. 매물 계약이 어렵기 때문에 신규 진입자가 줄어들고, 그 장벽을 넘은 소수가 수익을 오래 가져갑니다.
즉, 지금 당신을 괴롭히는 이 어려움이, 계약하는 순간부터는 당신의 수익률을 지켜주는 방패로 바뀝니다.
그리고 이제, 지난 편에서 예고한 그 전제 조건입니다.
위의 모든 계산은, 숙소 '한 채' 기준입니다.
이게 왜 중요하냐고요?
한 채가 돌아가기 시작하면 어떤 매물이 되는지, 어떤 사진이 예약을 부르는지, 청소와 응대를 어떻게 돌리는지를 이미 알게 됩니다.
처음에 그렇게 어렵던 게, 두 번째부터는 그냥 하던 일이 됩니다.
그래서 두 번째가 첫 번째보다 쉽습니다. 세 번째는 더 쉽습니다. 저는 그렇게 5호점까지 셋팅을 확장하기도 하고, 셋팅을 진행해 주기도 했습니다.
호실이 하나 늘어날 때마다, 이런 화면이 하나씩 늘어납니다.
대부분은 "한 채 해서 얼마 벌지"를 계산합니다. 그런데 이 게임의 실체는 "첫 한 채를 여는 순간, 나머지가 열린다"입니다.
첫 계약이 어려운 진짜 이유는, 그게 마지막 계약이 아니라 첫 번째 계약이기 때문입니다. 그리고 첫 계약 하나가, 그다음 계약들을 전부 쉽게 만들어줍니다.
왜 그런지 뒤쪽에서 전부 설명드릴 테니, 마저 읽어보세요.
혹시 여기까지 읽고도 "그래도 그 장벽을 넘긴 싫은데"라는 생각이 드신다면, 솔직히 말씀드리겠습니다.
수익률은 낮아도 관리가 편한 주식이나 부동산이 더 잘 맞습니다. 더 읽지 마시고 그쪽으로 가시는 걸 추천드립니다.
여기까지 읽으셨다면, 넘을 사람만 남았을 겁니다.
그리고 남은 분들께 좋은 소식이 있습니다. 넘는 길이 하나가 아니라는 겁니다.
사람마다 가진 돈, 시간, 성향이 다릅니다. 그래서 길도 세 갈래입니다.
첫 번째, 자본 활용형. 시간을 아끼는 대신 비용을 씁니다.
중개수수료를 더 제안하거나, 보증금·계약 조건을 유리하게 내밀거나, 좋은 매물이 나오면 빠르게 결정하는 방식입니다.
빠르고 편한 대신 원금 회수 기간이 늘어납니다.
저는 보통 1년 안팎 회수를 선호하지만, 이 유형은 1년 3개월에서 1년 6개월까지 잡습니다.
대신 장기계약이나 양도·양수 엑싯을 설계하고요.
저 역시 따지면 이쪽입니다.
수수료를 무조건 비싸게 주지는 않지만, 좋은 매물이라면 인테리어와 시설에 확실히 투자하고 장기계약을 잡는 편입니다.
그래야 예약률이 안정되고 운영 난이도도 낮아지니까요.
다만, 비용을 더 쓰는 것과 나쁜 매물에 비싸게 들어가는 건 전혀 다른 얘기입니다.
수익성, 계약 기간, 엑싯 가능성까지 함께 계산해야 합니다.
두 번째, 시간 투자형. "언젠가 할 거지만 지금 당장 급하지는 않다." 이런 분입니다.
3개월에서 6개월 정도 여유를 두고, 믿을 만한 부동산 사장님 5명에서 10명에게 매물을 요청해둡니다.
그리고 가끔 연락하면서 상황을 챙기는 겁니다.
에어비앤비가 가능한 매물은 원래 자주 나오지 않습니다.
저에게 실제로 매물을 연결해준 사장님들도 매주 가져다주지는 못했습니다.
그래서 이 유형에게 필요한 건 조급함이 아닙니다. 꾸준히 기억되는 것, 그리고 매물이 나왔을 때 바로 움직일 준비입니다.
준비가 없으면 매물이 나와도 대화 몇 번 나눠보고 선택받지 못합니다.
세 번째, 관계 구축형. 매물이 나왔을 때 가장 먼저 연락받는 사람이 되는 방법입니다.
연락처를 남긴 10명 중 하나가 아니라, 사장님·집주인·건물주에게 신뢰를 쌓아서 1순위 후보가 되는 겁니다.
관계가 쌓이면 매물이 나오기 전에 먼저 연락이 옵니다.
"이런 집이 하나 나올 것 같은데, 한번 보실래요?"
이 전화를 한 번 받아보면 압니다. 그때부터는 매물을 찾아다니는 게 아니라, 매물이 찾아옵니다. 제가 첫 편에서 건물주에게 연락받았다고 한 것, 바로 이겁니다.
실제로 관계가 쌓인 사장님들에게는 이런 문자가 옵니다.
건물 한 채의 전 호실 목록부터 통임대 제안까지. 찾아다니는 게 아니라 받아보는 단계입니다.
"매도인이 다가구로 바꿔준다고 했어요". 계약이 되도록 건물 서류까지 함께 알아봐주는 사이가 됩니다.
성향의 영향을 받긴 하지만, 타고난 사람만 가능한 것도 아닙니다.
약속을 지키고, 빠르게 답변하고, 헛걸음하게 만들지 않는 것만으로도 신뢰는 쌓입니다.
한 가지만 고를 필요도 없습니다.
친화력이 부족하다면 자본형과 시간형을 섞고, 투자금이 부족하다면 시간형과 관계형을 섞으면 됩니다.
돈이 없어도, 시간이 없어도, 성격이 내향적이어도 길은 있습니다.
자, 여기까지 오면 대부분 이렇게 됩니다.
계산은 확인했다. 유형도 골랐다. 하겠다고 결심했다.
그런데 결심하고 나면, 마지막 문제가 드러납니다.
결심과 계약은 별개의 문제라는 겁니다.
생각해보세요. 당신은 이미 한 번 결심했던 사람입니다. 그래서 부동산에 문자를 보냈고, 전화를 했고, 방문까지 했습니다.
결심이 부족해서 무시당한 게 아니잖아요.
그때 없었던 건 의지가 아닙니다. 내일 아침, 어느 문을 두드려야 하는지였습니다.
열 군데를 돌아도, 백 군데를 돌아도, 문 자체가 틀렸다면 결과는 같습니다.
저는 그 문의 위치를 지도 위에서 찾는 방법을 알고 있습니다. 실제로 지도를 보고 찾아간 날, 하루 만에 매물을 소개받았습니다.
그런데 미리 경고해두겠습니다. 그 지도에는 함정이 하나 있습니다.
십중팔구 당신이 빠질 함정입니다. 인터넷에서 이 지도 활용법을 알려주는 사람들조차 같은 함정으로 안내하고 있습니다.
다음 편에서 지도를 펼치고, 함정의 위치부터 알려드리겠습니다.
